Zoeken op Omgevingswet.net

Tag

Omgevingswet

Omgevingswet

De Omgevingswet is in aantocht (2021) en zal toezien op de fysieke leefomgeving.
Wro

Wro

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in de structuurvisie, bestemmingsplannen etc.
Wabo

Wabo

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bevat regels over de omgevingsvergunning.
Jurisprudentie

Jurisprudentie

Hier vindt u alle interessante actuele uitspraken op het gebied van het omgevingsrecht.
Awb

Awb

Artikelen die betrekking hebben op de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
Contact

Contact

linkedin icon     twitter iconDit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.    form icon
Formt Omgevingswet
Bureau Brug
Moraal Juridisch Advies
maandag, 29 juni 2020 09:18

Verhouding tussen artikel 6.16 Wet ruimtelijke ordening en de posterieure exploitatieovereenkomst

Een artikel van Sihem Ajouaou van Wieringa Advocaten.

De ruimtelijke ontwikkeling van een gebied en het daarmee samenhangende kostenplaatje behoren primair tot de taken en de verantwoordelijkheid van de gemeente. Toch kan het voorkomen dat de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling verplicht wordt om bij te dragen in de kosten. Dat kan gerechtvaardigd zijn als de gemeente kosten moet maken ten behoeve van die ontwikkeling, zoals plan- en voorbereidingskosten en de realisatie van voorzieningen van openbaar nut. De verplichting voor de initiatiefnemer om bij te dragen in de kosten en de verplichting van de gemeente om haar kosten te verhalen vinden beide hun grondslag in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In de context van grondexploitatie kan de gemeente haar kostenverhaal baseren op het publiekrecht (met een exploitatieplan en omgevingsvergunning) of op het privaatrecht door het sluiten van een (anterieure of posterieure) exploitatieovereenkomst met de private initiatiefnemer.

De regels voor het exploitatieplan staan grotendeels in artikel 6.12 Wro en de wettelijke grondslag voor de exploitatieovereenkomst is artikel 6.24 Wro. Tot het moment dat het besluit over het exploitatieplan wordt genomen, kan nog een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten worden. Na de vaststelling van een exploitatieplan bestaat de mogelijkheid om een posterieure exploitatieovereenkomst te sluiten. Uitgangspunt voor de exploitatieovereenkomst is dat het een privaatrechtelijk instrument is waarbij partijen volledige contractsvrijheid hebben. De gemeente kan via het privaatrecht een hoger geldbedrag bedingen, dan het bedrag dat afgedwongen kan worden middels een exploitatieplan of een omgevingsvergunning.

Kostenverhaal door middel van het publiekrecht is beperkt tot het bedrag van de grondopbrengsten van de grondexploitatie (artikel 6.16 Wro). Daarmee wordt een initiatiefnemer onder andere beschermd tegen de situatie dat eventuele financieringstekorten van de grondexploitatie ongerechtvaardigd verhaald worden. Het gerechtshof Den Haag heeft recent een arrest (ECLI:NL:GHDHA:2020:545) gewezen waarin de verhouding tussen een posterieure exploitatieovereenkomst en de regel van artikel 6.16 Wro uitgelegd wordt. In deze blog wordt dit arrest besproken.

Feiten van het arrest

De rechtszaak was aangespannen door de projectontwikkelaar Hoogeland Vastgoed B.V. tegen de gemeente Westland. De gemeente had in 2011 het ‘Exploitatieplan Hoogeland Deelgebied ll’ vastgesteld. In 2012 hadden partijen een posterieure exploitatieovereenkomst gesloten met het oog op een samenwerking bij de ontwikkeling van een perceel door de bouw van 16 koopwoningen. Hoogeland Vastgoed weigerde na verloop van tijd om al zijn betalingsverplichtingen op grond van die overeenkomst na te komen. De gemeente Westland is vervolgens naar de rechter gestapt. Het geschil ziet derhalve op de betaling van de exploitatiebijdrage zoals deze is vastgelegd in de posterieure exploitatieovereenkomst.

Hoogeland Vastgoed heeft aangevoerd dat de overeengekomen exploitatiebijdrage in strijd is met artikel 6.16 Wro vanwege een ‘negatief exploitatieresultaat’ ofwel de tegenvallende grondopbrengsten. Deze stelling werd onderbouwd met de volgende redenering. De gemeente is gehouden om de financiële haalbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling (vooraf) te beoordelen en de kosten en opbrengsten inzichtelijk in het exploitatieplan vast te leggen. Indien sprake is van een negatief saldo, dan is gemeente verantwoordelijk voor de compensatie daarvan of de gemeente kan kiezen voor de vaststelling van een ander exploitatieplan. Het laatste was niet gebeurd. Gelet op de regel van artikel 6.16 Wro kan de gemeente de kosten verhalen tot maximaal het bedrag van de opbrengsten. De exploitatiebijdrage die Hoogeland Vastgoed moest betalen, was hoger dan het bedrag van de opbrengst in het exploitatieplan. Volgens Hoogeland Vastgoed zou dit niet stroken met de verhaalsystematiek van de Wro.

Oordeel gerechtshof

Het gerechtshof ging niet mee met bovenstaande stelling en redenering en wijst de vorderingen van Hoogeland af. In overweging 10 van het arrest is te lezen dat artikel 6.16 niet bepaalt dat er geen negatief resultaat kan volgen uit een posterieure exploitatieovereenkomst voor een ontwikkelaar. Sterker nog: de posterieure exploitatieovereenkomst valt onder het regime van artikel 6.24 Wro. Alleen een exploitatieplan dient te worden getoetst aan artikel 6.16 Wro. Nadat het exploitatieplan formele rechtskracht heeft gekregen moet aangenomen worden dat de begroting van de grondexploitatie juist is en op juiste wijze tot stand is gekomen. Een toets van het exploitatieplan aan artikel 6.16 Wro is dus in feite niet meer aan de orde zodra sprake is van een onherroepelijk exploitatieplan. Het gerechtshof gaat er daarom vanuit dat de exploitatiebijdrage de opbrengsten uit de grondexploitatie ten tijde van het vaststellen van het exploitatieplan niet oversteeg. Ook in het geval dat later blijkt dat de exploitatie niet winstgevend is, blijft een ontwikkelaar gehouden aan de betalingsverplichtingen in de posterieure exploitatieovereenkomst.

  • Omgevingswet.net: een initiatief van Moraal Juridisch Advies

    Moraal Juridisch Advies is in september 2009 opgericht. Wij adviseren de overheid, het bedrijfsleven en particulieren op het gebied van bestuursrecht. Wij zijn daarbij gespecialiseerd in het omgevingsrecht (Wabo en de Wro).

    U kunt bij ons advies inwinnen over omgevingsvergunningen, Waboprojectbesluiten (ruimtelijke onderbouwing), bestemmingsplannen, structuurvisies etc. Tevens kunnen wij de procedure die daarbij hoort begeleiden. Ook kunnen wij u vertegenwoordigen bij bezwaar- en/of beroepsprocedures. 

Omgevingswet video's

    Contactgegevens

    Moraal Juridisch Advies
    Mississippistraat 104
    1448 XB Purmerend
    06-39 83 62 81
    info@omgevingswet.net

    @Omgevingswet

    Een plan-MER-plicht voor het Activiteitenbesluit en de -regeling hoeft geen probleem te zijn https://t.co/KDyjUmZs6N