Een artikel van Egbert de Groot van AKD.

De rechtbank Oost-Brabant zet de wereld op z’n kop. Een koopovereenkomst zonder volledig kostenverhaal is geen rustig bezit meer.

Juridisch kader

Op grond van de wet geldt bij sommige bouwplannen een plicht tot kostenverhaal. Dat kan geregeld worden bij anterieure overeenkomst of, bij gebreke daarvan, door vaststelling van een exploitatieplan, gevolgd door een posterieure overeenkomst of een aan de omgevingsvergunning verbonden voorschrift.

Wat was er aan de hand?

Een gemeente had een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een aantal commerciële ruimtes en 27 appartementen. Dit is een verhaal plichtige activiteit. De gemeente stelde kostenverhaal gepleegd te hebben door de verkoop van grond tegen een marktconforme prijs. Deze prijs leidde – aldus de rechtbank Oost Brabant – niet tot volledig kostenverhaal. Daardoor zouden anderen mogelijk meer moeten betalen. Bovendien zou er niet voldoende geld beschikbaar komen voor een parkeergarage. Dat laatste snap ik, het eerste niet. Het komt mij voor dat anderen dan de koper moeten betalen wat in het exploitatieplan staat (waarin de inbrengwaarde objectief bepaald is), ongeacht wat de koper betaalt.

Kort en goed, er was aldus de rechtbank geen sprake van volledig kostenverhaal. Wat betekent dit voor de omgevingsvergunning?

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt dat de wet voorschrijft dat aan de omgevingsvergunning een voorschrift verbonden moet worden dat kostenverhaal verzekert, tenzij het kostenverhaal op een andere manier (lees bij overeenkomst) is verzekerd. Dat laatste is naar het oordeel niet het geval nu er weliswaar een overeenkomst is, maar deze niet leidt tot volledig kostenverhaal. In de bewoordingen van de rechtbank ligt besloten dat het daarbij niet uitmaakt of sprake is van een anterieur (voor exploitatieplan) gesloten overeenkomst of een posterieur (na exploitatieplan) gesloten overeenkomst. De rechtbank overweegt namelijk dat de wet ‘bovendien’ verplicht om na vaststelling het exploitatieplan in acht te nemen en dat lijkt een soort niet zelfstandig dragende overweging. Gevolg van een en ander is dat de gemeente het huiswerk opnieuw moet doen en moet bezien of alsnog tot kostenverhaal gekomen kan worden.

Consequentie: de rapen zijn gaar!

Indien voornoemde lijn van de rechtbank door de Afdeling wordt overgenomen, dan zijn de rapen behoorlijk gaar en dat doet zich met name gevoelen bij anterieure overeenkomsten. Tenslotte worden deze gesloten voordat er een exploitatieplan is en daarbij is men niet gebonden aan een kostenlijst. Als het zo is dat er een exploitatieplan volgt dat meer vraagt aan bijdrage, komen al die overeenkomsten ‘op de tocht te staan’. Verder wordt het moeilijk om koopovereenkomsten te sluiten, waarin kostenverhaal in de marktprijs ligt besloten. Het is afwachten wat de Afdeling doet. Wij houden u op de hoogte.